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碧桂园华东重金狂奔:1月新增土储占集团过半‘爱游戏’

来源:爱游戏 发布时间:2021-03-28 次浏览

本文摘要:(原标题:碧桂园华东重金行:1月份土储占集团的一半)经过2016年市场进入,华东地区是住宅企业销售业绩快速增长的最重要的后方。

(原标题:碧桂园华东重金行:1月份土储占集团的一半)经过2016年市场进入,华东地区是住宅企业销售业绩快速增长的最重要的后方。在许多第三方机构统计数据的年度排行榜中,前十名住宅企业都是如此。万科上海地区16个城市贡献了1200亿元的销售额,更新了万科单一地区的最低业绩。

其中成长速度慢的碧桂园,2016年销售额3088.4亿元,销售面积3747万平方米,比上年快速增长120%和74%。其中业绩特别出色的两个地区位于华东,江苏地区以367亿元突然领先的上海苏地区以308亿元紧随其后。

大盘研发仍是碧桂园抢占新市场的主要模式。克瑞研究中心数据显示,随着华东地区业绩的快速增长,碧桂园近三年的填充增长率约为42.8%,次于恒大。碧桂园相关人士透露,2017年华东地区不是碧桂园的关键。

这从今年1月开始,碧桂园一口气在杭州增加了4块土地。值得注意的是,在上一个控制周期中,碧桂园在杭州下沙开发的需求盘暂时亏损销售。现在改变踢法,碧桂园坚决从三四线南北一线市场。地区布局压力逐渐与福建省系住宅企业竞争将总部转移到魔都的逻辑完全相同,耕作长三角乃至华东地区,住宅企业喜欢其利益和发展空间。

碧桂园也是如此。从2016年的销售和土地使用情况来看,碧桂园已经从三四线城市多、二线城市近郊、一线城市周边的整体定位投资布局,二线城市中心、一线城市周边多。2016年碧桂园江苏地区建设367亿人签订销售额,多个地区业绩迅速增长。

其中南京句容凤凰作为公司郊区大盘产品线项目,年销售额超过73.6亿元,销售面积95.7万平方米,2016年全国项目成交价格面积TOP10排名第五。南京周边可以说是碧桂园进入华东地区的第一个地区。2012年前后,在多座中小大楼试水后,碧桂园开始增加华东布局,以大盘、低价为卖点。

但是,土地成本也在下降,今年1月份土地平均价格为7509元/平方米,成本下降比销售价格下降更多。另一方面,土地成本上升,另一方面,以低价格提供低竞争力,碧桂园在华东地区城市自由选择压力逐渐显现,控制成本,减少债权率,确保现金流。根据2016年中报,碧桂园清洁债权率下降到51.37%。

另外,发售的投资机制和同心共享计划在一定程度上控制了投资风险,确保了积极性。但是,那个1月份重仓的杭州,4块地类似绍兴,周边的房地产市场还没有跟上。杭州业内人士表示,碧桂园有囤积的意思。

换句话说,如果杭州的土地储备不能缓慢旋转,将不可避免地影响2017年的现金流。业内人士认为,碧桂园目前正在全面开拓扩张道路,特别是海外投资,如马来西亚森林城市项目,公司主张2016年有180亿年的销售额,但由于马来西亚政界的不稳定因素和与中国其他住宅企业的各种竞争,这个超市的未来也不一定顺利。根据同策咨询研究部的数据,2016年碧桂园追加土地储备计划建筑面积约3714.39万平方米,在业界排名第一的同时,碧桂园历年占地面积最多,比2015年大幅增加87.89%。

同策咨询研究部负责人张宏伟认为,碧桂园在2016年如此大幅扩张的理由只有两点。一是销售低速增长背后需要补充仓库,二是碧桂园擅长操作者郊外的大盘子。但是,华东地区与华南相比,有足够丰富的产品线,城市内的交通网络也很繁荣,碧桂园能否以三四线投资布局模式进一步扩大其优势,现在只有未知数。

重金补仓华东根据第三方机构的统计资料,从2016年基准住宅企业土地占有金额TOP30排行榜来看,19家住宅企业土地占有金额比去年同期减少,7家公司经常急速增加100%以上。万科、碧桂园、恒大、融创排名前四,年度土地占有额超过1000亿元。2017年1月,碧桂园投资102.72亿元提供14块土地,产于一二三线城市,其中华东地区占8块,占57%,追加建筑面积76.59万平方米,占56%。

值得一提的是,2017年1月5日,碧桂园以总价22.45亿元取得宝山区罗店镇老街区C1-2\C5-5地块,转让总面积8915.3平方米,容积率1.5,成交价格楼价16405元/平方米,溢价率3.17%。该地块近期来临,碧桂园园在上海拍摄的第三块宅地,到2016年12月27日为止,碧桂园在奉贤夺走了两块宅地。

放在以前的数字可能不显眼,但2016年下半年,只有上海转让的纯宅地也只有10张,第四季度只有碧桂园夺走的2张显示宅地。分析家仔细观察后,碧桂园现在获得的3个宅地溢价率广泛只有一位数,拍卖的底价已经处于很高的水平,但与2016年上半年的价格相比,碧桂园的地价基本上处于收益空间丰富的合理范围,可以说是逃离了政策底部的土地窗口。

总结2016年,碧桂园占地面积比较大,年增加土地预计建筑面积8752万平方米,比去年增加129%的土地投资1775亿元,比去年大幅减少217%。8月份,一线和核心二线城市周边投入1000亿元建设科技城镇。上述分析师指出,在2016年销售业绩低速增长的同时,碧桂园只有提高土地投资能力,才有可能在3000亿的基础上构筑业绩持续增长。


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